Le propriétaire d’un bien a la possibilité de faire louer son logement en location vide ou meublée. Si certaines règles sont identiques, notamment en ce qui concerne l’accès au logement (le dossier du candidat, la fixation du loyer, les critères de décence…), des différences demeurent sur certains points.
1) Les types de bail
Pour la location vide, la loi ne prévoit qu’un seul type de bail.
Concernant la location meublée, le propriétaire a le choix entre trois types de contrat : le bail meublé classique, le bail étudiant et le bail mobilité qui permet de louer le bien d’une manière ponctuelle à des personnes en mobilité (stagiaire, personne en mutation professionnelle, en mission temporaire….).
Si vous louez donc en meublé à un étudiant, par exemple, vous avez le choix entre les trois types de contrat en fonction de vos impératifs de durée du bail, de reconduction…
2) La durée du bail
La durée du bail est de 3 ans minimum pour un bail non meublé, renouvelable par tacite reconduction.
Dans le cadre d’une location meublée, celle-ci est de 1 an minimum, 9 mois pour le bail étudiant et entre 1 et 10 mois pour le bail mobilité. Le contrat est également renouvelable par tacite reconduction sauf pour le bail étudiant et le bail mobilité qui ne sont pas reconductibles.
3) Le dépôt de garantie
Le bail meublé nécessite un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer hors charges, sauf pour le bail mobilité pour lequel il est interdit de demander un dépôt de garantie.
Pour une location non meublée, celui-ci est de 1 mois de loyer hors charges.
4) Le préavis
Si l’initiative émane du bailleur, le délai de préavis est de 6 mois minimum avant l’échéance pour un logement vide et 3 mois au moins pour une location meublée. Le bailleur doit motiver le congé avec un motif légal.
Le locataire qui souhaite mettre fin au contrat peut le faire à tout moment sous réserve de respecter un délai de 1 mois pour un bail meublé. Pour un logement vide, la durée du préavis est de 3 mois minimum sauf dans certains cas où elle peut être réduite à 1 mois :
• le logement est situé en zone tendue ;
• en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, d’obtention d’un premier emploi, de nouvel emploi suite à une perte d’emploi ;
• quand l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile ;
• pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ;
• pour le locataire qui a obtenu un logement social.
5) L’ameublement du logement
Comme son nom l’indique, un bail non meublé n’est pas soumis à des impératifs d’ameublement. Toutefois, rien n’empêche le propriétaire d’équiper son bien pour le rendre plus attractif.
Pour les locations meublées, la loi fixe une liste de meubles à fournir par le bailleur. Ainsi, le logement doit contenir au minimum :
• Une literie avec couette ou couverture ;
• des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-onde ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères ;
• des luminaires ;
• le matériel d’entretien ménager selon les caractéristiques du logement.