Actualités

Le propriétaire d’un bien a la possibilité de faire louer son logement en location vide ou meublée. Si certaines règles sont identiques, notamment en ce qui concerne l’accès au logement (le dossier du candidat, la fixation du loyer, les critères de décence…), des différences demeurent sur certains points.

 

 1) Les types de bail

Pour la location vide, la loi ne prévoit qu’un seul type de bail.

Concernant la location meublée, le propriétaire a le choix entre trois types de contrat : le bail meublé classique, le bail étudiant et le bail mobilité qui permet de louer le bien d’une manière ponctuelle à des personnes en mobilité (stagiaire, personne en mutation professionnelle, en mission temporaire….).

Si vous louez donc en meublé à un étudiant, par exemple, vous avez le choix entre les trois types de contrat en fonction de vos impératifs de durée du bail, de reconduction…

 

 2) La durée du bail

La durée du bail est de 3 ans minimum pour un bail non meublé, renouvelable par tacite reconduction.

Dans le cadre d’une location meublée, celle-ci est de 1 an minimum, 9 mois pour le bail étudiant et entre 1 et 10 mois pour le bail mobilité. Le contrat est également renouvelable par tacite reconduction sauf pour le bail étudiant et le bail mobilité qui ne sont pas reconductibles.

  

3) Le dépôt de garantie

Le bail meublé nécessite un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer hors charges, sauf pour le bail mobilité pour lequel il est interdit de demander un dépôt de garantie.

Pour une location non meublée, celui-ci est de 1 mois de loyer hors charges.

  

4) Le préavis

Si l’initiative émane du bailleur, le délai de préavis est de 6 mois minimum avant l’échéance pour un logement vide et 3 mois au moins pour une location meublée. Le bailleur doit motiver le congé avec un motif légal.

Le locataire qui souhaite mettre fin au contrat peut le faire à tout moment sous réserve de respecter un délai de 1 mois pour un bail meublé. Pour un logement vide, la durée du préavis est de 3 mois minimum sauf dans certains cas où elle peut être réduite à 1 mois :

• le logement est situé en zone tendue ;
• en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, d’obtention d’un premier emploi, de nouvel emploi suite à une perte d’emploi ;
• quand l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile ;
• pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ;
• pour le locataire qui a obtenu un logement social.

  

5) L’ameublement du logement

Comme son nom l’indique, un bail non meublé n’est pas soumis à des impératifs d’ameublement. Toutefois, rien n’empêche le propriétaire d’équiper son bien pour le rendre plus attractif.

Pour les locations meublées, la loi fixe une liste de meubles à fournir par le bailleur. Ainsi, le logement doit contenir au minimum :

• Une literie avec couette ou couverture ;
• des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-onde ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères ;
• des luminaires ;
• le matériel d’entretien ménager selon les caractéristiques du logement.

Nouveau critère de décence

Pour être loué, un logement doit impérativement répondre à un certain nombre de normes et de « critères de décence ». Afin de lutter notamment contre la prolifération des punaises de lit, la loi a ajouté un nouveau critère à la location : le logement doit désormais être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

Fin de la mention manuscrite pour l’acte de caution

Dans le but d’atténuer le formalisme des entrées en location, les formalités demandées aux cautions sont facilitées. Jusqu’à présent, lorsqu’un proche du locataire faisait acte de cautionnement, la législation le contraignait à recopier des mentions manuscrites. Cette obligation est supprimée. Le garant n’aura qu’à signer l’acte de caution.

Création du bail mobilité

Le nouveau « bail mobilité » concerne ceux qui sont en mobilité professionnelle et qui ont du mal à trouver un logement pour quelques mois.
Par exemple les personnes en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en mission temporaire ou les étudiants.
Conclu en meublé pour une durée d’un à dix mois et non reconductible, ce bail ne nécessite pas de dépôt de garantie. Le locataire qui n’a pas de caution peut demander à bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi) délivrée par l’Etat.

LOI n° 2018-1021 du 23/11/2018

L’INTÉRÊT D’UN PLAFOND DE RESSOURCES

La France est confrontée à une crise du logement sans précédent depuis plus de trente ans. Jusqu’à présent, les efforts déployés par les ministres successifs n’ont pas produit les effets escomptés. Les gouvernements ont tenté par tous les moyens de limiter au maximum les dérapages et les abus de la part des bailleurs. C’est tout l’intérêt des plafonds Pinel de ressources pour les locataires.

Initialement, l’État a présenté la loi Pinel comme un instrument fiscal visant à faciliter l’accès au logement des classes les plus modestes dans les secteurs où la pénurie de logements intermédiaires était prégnante et permettant de stimuler le secteur de la construction. Une justification sociale et économique à l’octroi de l’avantage fiscal Pinel. Pour que le dispositif fiscal cible réellement le public visé, la loi a donc établi des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour prétendre à la location d’un bien en Pinel.

REGLEMENTATION

« Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret », Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôts (BOFIP).

En effet, alors qu’une grande partie de la population a du mal à se loger décemment sans se ruiner, comment expliquer que certains particuliers et ménages, aux revenus aisés, voire très aisés, aient accès à des logements dont les loyers soient particulièrement bas ? Alors que ces derniers pourraient être réservés aux ménages percevant de plus faibles revenus ? Le plafond de ressources des locataires permet justement de lier revenus et loyers. Ainsi, les ménages aisés ne sont pas éligibles à un logement, dont le loyer est faible par rapport à leurs revenus. Une manière d’équilibrer l’offre et la demande.

QUELS SONT LES PLAFONDS DE RESSOURCES PINEL?

Tout comme les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires sont différents selon les zones, A bis, A, B1, B2, C. Les plafonds sont actualisés tous les ans en janvier, afin d’être au plus proche de la réalité et de tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Logiquement, les plafonds sont plus élevés dans les zones où la tension locative est la plus forte.

Plafonds 2019 :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE	ZONES
	A bis	A	B1	B2
Personne seule	38 236	38 236	31 165	28 049
Couple	57 146	57 146	41 618	37 456
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	74912	68 693	50 049	45 044
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	89 439	82 282	60 420	54 379
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	106 415	97 407	71 078	63 970
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	119 745	109 613	80 103	72 093
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 13 341	+ 12 213	+ 8 936	+ 8 041

Sources : https://www.la-loi-pinel.com/

LES PLAFONDS DE LOYERS PINEL 2018

La loi de défiscalisation Pinel impose de respecter des plafonds Pinel, de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les locataires, en fonction de la zone sur laquelle est situé le bien immobilier. Si l’un ou l’autre des plafonds n’est pas respecté, la réduction fiscale sera remise en cause.

L’essentiel à retenir :

Les contribuables qui achètent un bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021 peuvent prétendre à la réduction fiscale Pinel sur leur impôt sur le revenu. Pour que les effets souhaités de la loi soient optimisés, le texte a instauré des plafonds à respecter obligatoirement pour percevoir l’avantage fiscal.

• des plafonds de ressources pour le locataire
• des plafonds de loyers à ne pas dépasser

POURQUOI FIXER DES PLAFONDS DE LOYERS ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel, il y a plusieurs règles à respecter.
Par exemple, le logement doit être loué à titre de résidence principale pour le locataire et non-meublé. Le gain fiscal est aussi plafonné à 300 000 € d’investissement annuel (il est possible d’investir plus dans un logement, mais la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 € maximum) et entre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Pour réellement voir sa facture fiscale diminuer grâce au dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions. Deux des obligations des propriétaires correspondent à des plafonds.

Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones : A Bis, A, B1, B2 et C, reflétant un niveau de tension sur le marché locatif. À chaque zone correspond deux plafonds, l’un relatif aux ressources pour les locataires et l’autre concernant les loyers à appliquer par les propriétaires. Le plafond de ressources permet d’éviter les abus et de faire converger les intérêts des deux parties. Il ne serait pas logique qu’un ménage très aisé soit logé dans un bien avec un loyer modéré, alors que d’autres, aux revenus plus modestes, se retrouvent avec des loyers bien trop élevés par rapport à leurs ressources financières.

QUELS SONT LES PLAFONDS DE LOYERS PINEL ?

Les plafonds de loyers sont différents selon le zonage. Ainsi, dans les zones les plus tendues (Abis, A, B1), les plafonds établis sont les plus élevés. Dans les zones où la demande locative est moins forte, les plafonds fixés par la loi sont plus faibles.

A noter que chaque année, les plafonds de loyers (et de ressources) sont réactualisés. Cette révision vise à prendre en compte les évolutions du marché immobilier et du coût de la vie en général et a lieu en principe le 1er janvier.

En général, ces nouveaux plafonds sont publiés au cours du premier trimestre. Ces nouveaux plafonds sont les plafonds valables pour les baux conclus durant l’année où ils sont publiés.

Les plafonds de loyers pour l’année 2018, exprimés en euros mensuels par m² sont les suivant :

A bis	A	B1	B2	C
17,17 €	12,75 €	10,28 €	8,93 €	8,93 €

Depuis le 1er janvier 2017, la zone C qui était auparavant exclue du dispositif peut être éligible avec un agrément spécifique. Les communes situées en zone B2 doivent également avoir reçu une dérogation préfectorale pour être éligible au dispositif Pinel. Cette autorisation est accordée en fonction des besoins en logement sur le secteur concerné.

COMMENT CALCULER LE PLAFOND DE LOYERS À APPLIQUER ?

Le principe du plafond de loyers est de ne pas pratiquer un loyer supérieur aux plafonds définis dans la loi, durant toute la période d’engagement de location. Ces plafonds fixés par décret dépendent de la zone, mais aussi de la surface pondérée, qui sert au calcul du loyer.

Cette surface pondérée varie selon les surfaces annexes à prendre en compte, de la surface habitable du logement et également en fonction du coefficient multiplicateur utilisé. Du fait de cette formule, les propriétaires cherchant à louer leur bien immobilier en Pinel sont souvent perdus dans le calcul de ce plafond de loyer.

Pour calculer le plafond de loyer que vous ne devez pas dépasser pour la location de votre logement Pinel, il faut s’appuyer sur une formule de base : Surface pondérée du logement* x plafond de loyers de base (selon zone) x coefficient multiplicateur**.

* La surface pondérée est égale à LA SURFACE HABITABLE + LA SURFACE DES ANNEXES DIVISÉE PAR 2. 
Les annexes prises en compte au sens de la loi sont celles dont la hauteur sous plafond est au moins d’1,80 m. Au sens de la loi, les surfaces annexes sont les balcons, les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les terrasses couvertes, les loggias…Attention, la surface totale des annexes est limitée à 8m².

** Le coefficient multiplicateur à appliquer est de 1,2 si la surface est inférieure à 38 m² ou 0.7 + 19/surface habitable si la surface est supérieure à 38 m² (quotient arrondi à la 2ème décimale la plus proche)

Sources : https://www.la-loi-pinel.com/

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif, mis en place par l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, le 1er septembre 2014.

Les contribuables français souhaitant investir dans un logement neuf peuvent y recourir afin de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er janvier 2015 grâce au vote de la loi de finances 2015, il peut être utilisé de manière rétroactive jusqu’au 1er septembre 2014.

Les dispositions de la récente loi logement ainsi que de la loi de finances 2018 ont prolongé son application jusqu’à la fin de l’année 2021. Sa prorogation sera recentrée autour des villes situées en zone A bis, A et B1, conformément à la politique du logement de mieux cibler les aides.

En ce qui concerne la zone B2, le gouvernement fera preuve de flexibilité pour la seule année 2018 afin de permettre d’effectuer la transition aux investisseurs.

Bien qu’exclue de cette prolongation, la zone C est encore éligible sous dérogation préfectorale jusqu’à la fin 2017.

L’intégralité de ces dispositions ont été renseigné dans l’article de la loi Pinel, figurant dans le Code général des impôts.

 

 

La Loi Pinel : comment ça marche ?

 

Le principe de ce dispositif de défiscalisation est très simple : en échange de la mise en location d’un bien immobilier acquis, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Le montant de celle-ci varie en fonction de votre durée d’engagement locatif.

Cet avantage fiscal prévu par les dispositions du texte officiel, ainsi que les loyers perçus par la location vous permettent de rembourser votre investissement initial.

Au terme de votre engagement, vous êtes libre de continuer à louer votre bien, de le conserver pour y habiter ou bien de le revendre pour réaliser une plus-value.

 

 

Ce que nous dit le texte officiel

 

Défini par l’article 199 novovicies du Code général des impôts, la loi Pinel s’applique avant tout aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement VEFA. Selon le texte officiel de la loi Pinel, il est possible de défiscaliser jusqu’à 21 % de la valeur totale d’un bien immobilier sur une durée d’engagement de 6 à 12 ans.

Cet avantage fiscal ainsi que les conditions d’éligibilité, du logement et de l’investisseur, au dispositif figurent également dans cet article.

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 63 000 €.

 

Voir aussi : Les plafonds de loyers –> https://www.alexandre-gestion.com/2018/10/16/les-plafonds-de-loyers-pinel/

Voir aussi : Les plafonds de ressources –> https://www.alexandre-gestion.com/2018/10/16/les-plafonds-de-loyers-pinel-2/

 

 

Sources : https://www.la-loi-pinel.com/

Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives

 

 

Article 1

 

Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

 

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

 

Annexes – Liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives

 

I – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

 

1. a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

 

1. b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

 

1. c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

 

II – Ouvertures intérieures et extérieures.

 

1. a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

 

1. b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

 

1. c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

 

1. d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

 

1. e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

 

III – Parties intérieures.

 

1. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

 

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

 

1. b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

 

1. c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

 

IV – Installations de plomberie.

 

1. a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

 

1. b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

 

1. c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

 

1. d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

 

1. e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

 

V – Equipements d’installations d’électricité.

 

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

 

VI – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

 

1. a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

 

1. b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

 

1. c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

 

1. d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

 

Article 1

 

La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.

 

Article 2

 

Pour l’application du présent décret :

1. a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;

 

1. b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

 

1. c) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ;

 

1. d) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

 

1. e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

 

Article 3

 

Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.

 

Annexes – Liste des charges récupérables

 

Article Annexe

 

I – Ascenseurs et monte-charge.

 

1. Dépenses d’électricité.

 

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

 

1. a) Exploitation :

– visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

– examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;

– nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

– dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;

– tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

 

1. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.
2. c) Menues réparations :

– de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

– des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;

– des balais du moteur et fusibles.

 

II – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

 

1. Dépenses relatives :

 

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

 

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

 

1. a) Exploitation et entretien courant :

– nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

– entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

– graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

– remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

– entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

– vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

– réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;

– purge des points de chauffage ;

– frais de contrôles de combustion ;

– entretien des épurateurs de fumée ;

– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;

– conduite de chauffage ;

– frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;

– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur;

– vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;

– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

– vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

 

1. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun:

– réparation de fuites sur raccords et joints ;

– remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

– rodage des sièges de clapets ;

– menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

– recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

 

III – Installations individuelles.

 

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

 

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;

 

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

 

1. a) Exploitation et entretien courant :

– réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;

– vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;

– dépannage ;

– contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;

– vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

– réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;

– contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude ;

– contrôle des groupes de sécurité ;

– rodage des sièges de clapets des robinets ;

– réglage des mécanismes de chasses d’eau.

 

1. b) Menues réparations :

– remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

– rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

– remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

– remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

 

IV – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

 

1. Dépenses relatives :

 

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

 

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

 

1. a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

 

1. b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

 

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

 

V – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

 

1. Dépenses relatives :

 

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :

ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

 

2. a) Exploitation et entretien courant :

 

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

– les allées, aires de stationnement et abords ;

– les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

– les aires de jeux ;

– les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

– entretien du matériel horticole ;

– remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

 

1. b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

 

VI – Hygiène.

 

1. Dépenses de fournitures consommables :

Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;

Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

 

2. Exploitation et entretien courant :

 

Entretien et vidange des fosses d’aisances ;

Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

 

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

 

VII – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.

 

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

 

2. Exploitation et entretien courant :

 

Ramonage des conduits de ventilation ;

Entretien de la ventilation mécanique ;

Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;

Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

 

3. Divers :

 

Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

 

VIII – Impositions et redevances.

 

Droit de bail.

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Taxe de balayage.

Si la loi ALUR a été publiée le 26 Mars 2014, son application, quant à elle, est échelonnée dans le temps.

Voici les principaux changements apportés par la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové :

Délai de préavis :

– les personnes bénéficiant de l’Allocation Adultes Handicapés peuvent désormais bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois.

– suppression de la limite d’âge pour les locataires dont l’état de santé justifie un changement de domicile. Désormais, les locataires de tous âges, peuvent bénéficier d’un préavis réduit, à condition que leur état de santé soit constaté par un certificat médical.

Contrat de bail type et annexes :

– La loi Alur prévoit un contrat de location type dont le contenu devra être respecté par tous.

– Une notice d’information devra être obligatoirement remise au locataire lors de la conclusion d’un bail et annexé à ce dernier.

Pénalités de retard de loyer :

Le propriétaire et le locataire pourront prévoir dans le contrat de bail que les retards de loyers pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu’à 30 % du montant du loyer.

Délais de prescription :

Avant la loi ALUR, le délai pour réclamer au locataire des paiements de loyers ou charges était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans.

En ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’IRL, ce délai passe à un an.

Délai de restitution du dépôt de garantie :

La loi ALUR prévoit désormais un délai de restitution d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le délai de restitution reste de deux mois si des retenues sont à effectuer sur le dépôt de garantie.

A défaut de restitution dans les délais légaux, une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard peut être appliquée.

Honoraires de location :

Depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais d’agence est plafonné par décret.

– plafond des frais pour la visite, constitution du dossier et rédaction du bail : 8 € / m2

– plafond des frais pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée : 3 € / m2

A noter : le montant des honoraires payés par le locataire ne peut être supérieur à celui payé par le propriétaire bailleur.

Trêve hivernale :

La trêve hivernale, période pendant laquelle les locataires faisant l’objet d’une mesure d’expulsion ne peuvent pas être expulsés d’un logement, est prolongée jusqu’au 31 mars (elle était précédemment fixée au 15 mars).

Garantie universelle des loyers

La loi Alur prévoit de créer une garantie universelle des loyers (GUL) pour l’ensemble du parc privé.

Son financement doit résulter du prélèvement d’un pourcentage du loyer, de l’ordre de 1 ou 2 % de son montant, payé de façon égale par le propriétaire et le locataire.

Cette garantie universelle des loyers était à l’origine destinée à remplacer le cautionnement d’ici au 1er janvier 2016. Toutefois, ce système a été allégé suite aux discussions à l’Assemblée nationale. Le texte adopté en janvier 2014 par les députés prévoit que les propriétaires auront le choix entre le dispositif de la GUL et celui applicable au cautionnement.
Naturellement, pour que le propriétaire puisse bénéficier de la GUL, il ne devra pas avoir demander un cautionnement à son locataire.

Cette GUL ne serait destinée finalement qu’à certains publics.

Par Emilie Vonderscher, Huissier de justice.

Pour mémoire la loi ALUR regroupe quatre points essentiels :
favoriser l’accès au logement de tous à un logement digne et abordable
lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement
moderniser les documents de planification et d’urbanisme
C’est donc une loi ambitieuse… Elle s’attaque en premier lieu au domaine locatif et à tous ces acteurs. Chacun de ces acteurs : propriétaire, locataire, agent immobilier, huissier de justice se trouve impacté par le remaniement de la loi de 1989…

Joël MONEGER résume la loi ainsi : « La loi ALUR a été débattue – pas assez -, votée – trop vite sur certains points – , promulguée – après un léger brossage constitutionnel pour lui donner une meilleure allure. Elle vient inscrire, dans une période de baisse des loyers, un mécanisme qui ressemble à une « usine à gaz », pour les faire baisser encore. Il est même possible de dire comme naguère « gaz à tous les étages ». Certains des étages étant menacés par l’excès. ».

Force est alors et encore de constater qu’aujourd’hui cette loi n’a pas meilleure allure puisqu’elle laisse toujours les professionnels de l’immobilier dans le flou et la parution du décret sur les honoraires n’a pu que les laisser dans la perplexité la plus totale.

L’enjeu, pour les propriétaires et pour les professionnels de l’immobilier, est d’investir, de louer, d’exercer, de défendre ou d’exécuter avec la loi ALUR ou plutôt sans….

Alors depuis la loi du 24 mars 2014, le métier d’agent immobilier a-t-il changé ? Qu’est devenu le travail de gestion immobilière ? quel est l’impact des nouvelles règles de gestion locative sur les agences immobilières ?

Si le cœur du métier est identique, l’exigence de ce métier s’est accrue, les connaissances pour l’exercer se sont multipliées, le temps passé sur un dossier s’est allongé pour une rémunération parfois moindre ou dans tous les cas une rentabilité affaiblie et une responsabilité toujours croissante.

Il est vrai que les agents immobiliers sont impactés dans leur travail au quotidien par la nouvelle loi avec des règles de fonctionnement et de rentabilité qui ont changées même si parfois ces nouvelles règles n’ont pas été dans le sens annoncé…

I – LES GERANTS D’IMMEUBLE DANS L’ŒIL DE LA LOI ALUR.

Le point le plus politique, populaire de la loi est la nouvelle rémunération des agents immobiliers lors de l’entrée dans les lieux du locataire et ce afin de rendre du pouvoir d’achat aux locataires et faciliter l’accès au logement. En contrepartie de cette baisse d’honoraires, les professionnels de la gestion immobilière ont vu leur masse de travail s’accroître pour faire face à une réglementation plus stricte toujours dans le but de répondre à l’objectif de la loi ALUR qui « semble bâtir les soubassements d’une ère nouvelle où la propriété privée relèvera de la puissance publique et de ses acteurs, les professionnels de l’immobilier, investis d’une mission de service public […]. ».

A/ Une rémunération encadrée et limitée

Le décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier a vu le jour en plein été et ce pour freiner les frais dits « excessifs » et redonner ou donner du pouvoir d’achat aux ménages.
Les plafonds nouvellement instaurés, s’ils remplissent parfaitement leur rôle dans les grandes agglomérations, ont un effet totalement inverse dans les zones dites « normales » où aujourd’hui les professionnels peuvent prétendre à des honoraires qui doublent voir triplent leur revenus (si bien sûr ils trouvent preneur !).

Le décret instaure trois zones et deux types d’honoraires. (article 1 et 2).

Un principe préalable est posé :
La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive du bailleur.

A tout principe il existe une exception :
Le locataire et le bailleur se partagent les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier, rédiger le bail. Il en est de même de l’état des lieux.

Et ici également il existe des plafonds : en l’occurrence le législateur a mis en place un système de double plafond :

– le premier : le preneur ne peut payer plus d’honoraire que celui mis à la charge du bailleur
– le second : le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chosé louée, fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Et c’est le rôle du décret du 1er août 2014 qui sépare la France en trois zones. Ainsi dans la zone très tendue, le plafond des honoraires de mise en location comprenant les visites, la constitution du dossier et l’établissement du bail est fixé à 12 euros TTC le mètre carré. L’honoraire est fixé à 10 euros le mètre carré dans la zone tendue et à 8 euros le mètre carré dans les autres zones. Dans l’ensemble de ces zones, le plafond des honoraires pour l’état des lieux est fixé uniformément à 3 euros TTC le mètre carré.

Donc, résumons-nous et prenons un exemple chiffré :
Au bailleur, aucun plafond d’honoraire n’est imposé, si ce n’est celui fixé par la loi du marché.
Au locataire, deux plafonds : il ne doit pas payer moins que le bailleur et plus que les plafonds imposés par le décret en fonction de sa zone.

Mais si la loi remplit son office dans les grandes agglomérations (donc dans les zones tendues ou très tendues) ou pour les petits appartements, tel n’est pas le cas dans les autres zones ou pour les grands appartements.

Exemple : A Montereau Fault Yonne : ville de Seine et Marne, un T 3 de 70 mètres carré est loué 700 euros.
Les honoraires pouvant mis à la charge du locataire et donc a minima du bailleur sont de : 70 x 8 (honoraires mis en location) + 70 x 3 (honoraires d’état des lieux) = 560 + 210 = 770 TTC alors que l’agent immobilier prenait auparavant ½ mois de loyer ou 75 % du loyer TTC.
A Angoulême, en Charente, ce même logement est loué 550 euros…. Pour aujourd’hui 770 euros TTC d’honoraire. Des honoraires bien supérieurs à ceux pratiqués.

Une gestion immobilière est un commerce, il faut savoir facturer juste et l’agent immobilier doit effectuer un travail de fixation d’honoraires entre sa convention d’honoraires avant la loi ALUR, la nouvelle grille, sa rentabilité et la concurrence. Mais il est certain que dans beaucoup de villes, la grille ne pourra pas être appliquée à la hauteur de ce qu’elle impose.

A noter également que les frais de l’état des lieux conflictuel effectué par un Huissier de Justice (article 3-2 alinéa 2) à la demande d’une des parties sont à partager entre le bailleur et le preneur selon non plus le plafond à 3 euros le mètre carré mais selon le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 en fonction de la surface de l’appartement (inférieure à 50 mètres carré, entre 50 et 150 mètres carré et supérieure à 150 mètres carré).

Pour une meilleure information du locataire, le professionnel de l’immobilier doit apporter des mentions obligatoires dans le bail. Ainsi les trois premiers alinéas de l’article 5 I de la loi du 06 juillet 1989 et les montants des plafonds qui y sont définis doivent être reproduits à peine de nullité. A défaut de quoi, les parties seraient en droit de refuser le paiement de ces honoraires ou peuvent demander la restitution de l’indu.

En tout état de cause, les honoraires pratiqués doivent être affichés dans l’agence et toute annonce doit être accompagnée du montant des honoraires réclamés.

Le gestionnaire d’immeuble perçoit également des honoraires dits « honoraires de gestion » qui sont prélevés tous les mois sur le loyer encaissé et correspondent à un pourcentage de ce loyer. Ces honoraires correspondent à la rétribution de l’appel de loyer, de son encaissement et de la gestion du bail. Ils sont à la charge du propriétaire et sont libres. Mais la loi ALUR a prévu le plafonnement des loyers dans les zones tendues (article 17). Les propriétaires restent dans l’attente du décret d’application et des villes concernées. Mais les professionnels de l’immobilier seront touchés par ricochet : les honoraires de gestion baisseront proportionnellement au loyer.

La loi ALUR n’a pas seulement mis un frein à la libre fixation du tarif des agents immobiliers, elle a aussi réglementé l’activité.

B/ Une réglementation plus stricte de l’activité

Le ministère du logement tout en rappelant que « les professionnels de l’immobilier constituent un secteur économique important de notre pays, producteur de valeur ajoutée et d’emplois » a entrepris, dans la loi ALUR, « une réforme en profondeur des professions immobilières, nourrie par le constat, marginal toute de même, des pratiques abusives nuisant à l’intérêt des ménages et allant à l’encontre de l’impératif de sécurisation et de transparence voulu par le Gouvernement, comme les tarifs injustifiés et excessifs, le non respect des obligations, l’opacité et les coûts des transaction trop élevés ».

C’est ainsi que la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce – loi bien connue des professionnels de l’immobilier – se voit profondément remaniée par la loi ALUR. L’objectif étant de réorganiser la profession afin de permettre de protéger les consommateurs et d’afficher une plus grande transparence… et de retrouver la confiance.

L’activité de gestion d’immeuble relève de l’article L 110-1 du Code de Commerce et de la loi HOGUET selon son article 1er « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui relatives à
[…] 6° la gestion immobilière
[…] 9° l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

La dissociation de l’activité de gestion immobilière et de syndic est d’ailleurs une nouveauté de la loi ALUR, les professionnels et les juristes s’étant toujours accordés auparavant pour considérer que l’activité de gestion d’immeubles englobait l’activité de syndic.
La loi ALUR donne une définition de l’activité de gestion immobilière : « La location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ».

Après en avoir rappelé la définition la loi ALUR encadre cette activité plus strictement :

Toutes personnes physiques ou morales, qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d’autrui doit être titulaire de la carte professionnelle délivrée dorénavant par le président de la chambre de commerce et d’industrie (et non plus le préfet), à l’exception des huissiers de justice qui pratiquent l’activité accessoire de gérant d’immeubles sans avoir une carte professionnelle mais en se déclarant auprès de leur instances professionnelles régionales et du parquet général. La chambre de commerce et d’industrie détient un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle.
La loi ALUR impose une formation continue obligatoire pour assurer un niveau de compétence minimal afin de rendre toujours un service de qualité au regard des exigences des lois. Le renouvellement de la carte professionnelle est soumis à cette obligation. Là encore un décret est attendu afin de connaître la nature, les modalités, la durée de la formation ainsi que son contrôle.
La loi ALUR impose la souscription d’une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ainsi que d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectés.
Dans un souci d’information du consommateur mais aussi de contrôle d’efficacité, la loi ALUR renforce le mandat écrit et impose son contenu. Le mandat doit énumérer de façon précise les moyens que le mandataire s’engage à mettre en œuvre pour le compte de son mandant afin d’exécuter au mieux sa prestation et selon quelles modalités il rend compte à son mandant de leur réalisation, selon une périodicité déterminée par les parties. En contrepartie, le mandant qui ne respecte pas les termes du mandat exclusif peut se voir exposer au paiement d’honoraires (ne dépassant pas un certain montant). La loi ALUR impose un mandat limité dans le temps, y compris en cas de clause de tacite reconduction fabriquant ainsi une vraie « usine à gaz ». En effet, le gestionnaire d’immeubles doit avertir le propriétaire entre trois mois et un mois avant le terme de la période de la possibilité de ne pas reconduire le contrat conformément à l’article L 136-1 du Code de la Consommation. Le mandat doit mentionner clairement les modalités de résiliation.
L’activité quotidienne du gestionnaire d’immeuble étant recadrée, le législateur s’est attaqué à l’organisation de la profession en mettant en place deux nouveaux organes :

le conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. Sa mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités avec notamment la création d’un code de déontologie. Le décret d’application concernant ce conseil est paru le 25 juillet 2014 (n°2014-843).
une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. Cette commission doit connaître des actions disciplinaires. Il est instauré cinq types de sanction : avertissement, blâme, interdiction temporaire d’exercer tout ou partie des activités mentionnées à l’article 1er pour une durée n’excédant pas trois ans et interdiction définitive. Une suspension provisoire pour une durée de trois mois au maximum est possible. Une peine complémentaire peut être aussi prononcée. Ces peines complémentaires sont l’inéligibilité devant ces commissions, la mise en place de mesures de contrôle et de formations obligatoires.
Ces organes auront surtout pour mission d’accompagner le professionnel dans son travail quotidien alourdi par la loi ALUR.

Par Emilie Vonderscher, Huissier de justice.

Traiter de la Loi ALUR et de son impact sur l’activité de gestion immobilière aurait pu impliquer une analyse exhaustive de cette loi n°2014-3661 dite « pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » du 24 mars 2014 et de ses multiples décrets d’application. Mais force est de constater, à l’heure de la rédaction de cet article et six mois après la promulgation de la loi, qu’un seul décret majeur a vu le jour.

Reste alors aujourd’hui, très pragmatiquement, à seulement tenter de comprendre et d’appréhender, voire d’imaginer les enjeux de ce que sera peut-être demain la gestion immobilière.

II – Une gestion immobilière complexifiée par la loi ALUR.

La protection du locataire, tel est le leitmotiv de la loi ALUR. Cette protection commence dès l’entrée dans les lieux (A) et se poursuit pour maintenir le locataire dans son logement (B) car le propriétaire est de moins en moins libre de donner congé et pourra même avoir de grandes difficultés à reprendre son logement. Le concours de l’agent immobilier sera donc ici nécessaire afin de faire face aux difficultés de la loi.

A/ L’entrée dans les lieux : une donnée d’informations sans fin

Il est loin le temps où le locataire prenait son logement « en l’état », s’engageait à l’utiliser en bon père de famille et où son bail consistait à une simple information verbale de cinq minutes. Aujourd’hui pour une signature de bail avec deux locataires et deux cautions, comptez plus d’une heure de rendez-vous, ainsi que le temps de rédaction du bail et des nombreuses photocopies qu’il conviendra d’effectuer.

Avant de lister les informations à donner au locataire, il est rappelé que la loi ALUR s’applique aux locaux nus à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ainsi qu’aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Ces locaux doivent constituer la résidence principale du preneur et pour cela être occupés au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la Construction et de l’habitation [1]. La loi ALUR soumet également à ce dispositif les locaux meublés.

Si la liste des informations à donner au locataire tend à s’accroître, le législateur a voulu révolutionner et encadrer strictement la liste des documents pouvant être demandés au locataire lors de la constitution de son dossier pour vérifier sa solvabilité. Mais le décret d’application se faisant attendre, la liste des pièces ne pouvant pas être réclamées a disparu. Sous réserve de discrimination, aujourd’hui les agents immobiliers semblent libres.

Le décret d’application concernant le bail type se fait lui aussi attendre. Les professionnels de l’immobilier doivent donc être très vigilants dans la rédaction de leurs baux. En effet, une trop grande incertitude provient du nombre de dispositions soumises à une décret d’application.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un contenu minimum obligatoire à savoir : identité du bailleur, date de prise d’effet et durée, consistance et destination du bail, désignation des locaux et équipements d’usage privatif, surface habitable, montant du loyer, du dépôt de garantie, nom ou dénomination du locataire, mention relative aux équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication mais aussi :

loyer de référence et loyer de référence majoré (sous réserve du décret d’application car cette partie de la loi fait couler beaucoup d’encre et la liste des villes soumises au plafonnement du loyer fait débat)
montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire s’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail
nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement de bail
le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers (si un jour le décret d’application est publié. Il s’agit bien là d’une application à tous les baux car la loi exige un renoncement express).
les honoraires comme indiqué ci-dessus.
A ce contrat s’ajoute tous les documents annexes qui eux aussi tendent à se multiplier au risque de voir le consommateur se noyer dans la pile de documents et finalement être mal informé.

L’état des lieux est obligatoire avec un relevé des index des différents compteurs (index qui doivent être mis à la disposition des diagnostiqueurs). Le locataire a dorénavant la possibilité de modifier l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Bien que ce texte peut paraître très opportun d’un premier abord (cela laisse le temps au locataire de prendre possession des lieux et donc de vérifier chaque équipement), il risque de provoquer une source non négligeable de contentieux issus d’abus par des preneurs qui pourraient commettre des désordres dans l’appartement. De plus, se pose la question de la modification d’un état des lieux effectuer par procès-verbal de constat d’huissier de justice qui a valeur jusqu’à preuve contraire….
Le diagnostic technique comprenait jusqu’à la loi ALUR : le DPE, le risque d’exposition au plomb pour les constructions antérieures à 1948, l’état des risques naturels et technologiques. Depuis la loi ALUR, il convient d’ajouter : le diagnostic amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges (lorsque les décrets d’application seront parus). Et pour mémoire, il est rappelé que les détecteurs de fumée sont obligatoires à compter du 10 mars 2015 avec l’obligation, lors de l’état des lieux d’entrée, d’en vérifier le bon fonctionnement.
Enfin, la loi ALUR a aussi énoncé des clauses réputées non écrites dont la plus marquante est peut être la clause pénale en cas d’impayé de loyers.

Voilà le locataire en place, bien informé mais sa sortie pourra se révéler problématique.

B/ La sortie des lieux : une responsabilité mise à rude épreuve

La Loi ALUR a tenu aussi à renforcer la protection du locataire lors de sa sortie des lieux … au détriment de la liberté du propriétaire qui se trouve encadré dans des délais qui ne lui sont pas favorables et qui risquent de freiner plus d’un investisseur.

Au préalable, il convient de noter le nouveau mode de remise du congé outre l’acte d’huissier de Justice ou de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la remise en main propre contre récépissé ou émargement [3].

Le locataire s’est vu offrir encore plus de possibilités de réduire son préavis à un mois (qui tend maintenant vers le principe et le préavis à trois mois devenant l’exception) : le préavis d’un mois est accordé en plus des cas précédemment connu pour :

tous congés donnés dans une zone tendue
le locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé
le locataire qui s’est vu attribuer un logement locatif conventionné raisons de santé quelque soit l’âge.
Le justificatif d’un préavis réduit doit être donné dès le congé et non ultérieurement.
Le locataire âgé aux faibles ressources est protégé dès l’âge de 65 ans et non plus 70 ans, pendant que le bailleur est lui protégé aussi à l’âge de 65 ans et non plus 60 ans, en somme ALUR a fixé l’âge de la « maturité » à 65 ans !

Le bailleur, investisseur, lui s’est vu restreindre ses possibilités de donner congé.
Ainsi l’acquéreur d’un bien loué, ne pourra donner congé pour vente qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours et congé pour reprise qu’après un délai de deux ans si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition. Il convient d’attirer l’attention du professionnel sur ces calculs de délais de congé et de ne pas oublier le devoir d’information du bailleur de sa possibilité de donner congé ou non.

Le bailleur souhaitant reprendre son bien devra, quant à lui, se justifier auprès du locataire afin que celui-ci puisse vérifier le caractère réel et sérieux de la reprise.

Enfin le locataire mauvais payeur fait lui aussi l’objet d’attention du législateur rendant la procédure d’expulsion encore un peu plus longue et obligeant le professionnel à veiller scrupuleusement au règlement des loyers. Il est vivement conseillé d’entamer une procédure le plus rapidement possible afin de ne pas se voir reprocher une perte de temps empêchant quelques fois d’expulser avant la reprise de la trêve hivernale.

Il est certain que le métier de gérant d’immeuble évolue en raison du marché et des lois. Il devient de plus en plus complexe, pour une rémunération parfois moindre, et se réglemente de plus en plus. Mais c’est toujours un métier passionnant fait de rencontres humaines, de visites de biens, parfois exceptionnels, chargés d’histoire. La vraie richesse de ce métier se situe peut être là.